Hauskauf: Der Traum vom Altbau

Hohe Decken, Holzfußböden und Stuck – der Charme eines Altbaus ist für die meisten Menschen schon beim ersten Betreten spürbar. Das gilt aber nicht nur für die prachtvolle Gründerzeitvilla. Auch ein Häuschen aus den 1960er Jahren hat seinen Reiz. Doch bevor man das Objekt der Begierde durch einen Kauf zu seinem Eigenheim macht, sollte man genau kalkulieren.

Bereits seit Jahren gelten Altbauten als beliebtester Immobilientyp auf dem Markt und daran wird sich so schnell auch kaum etwas ändern. Denn wer ein solches Haus sein Eigen nennt, hat auch immer Charisma und Geschichte mitgekauft.

In vielen Fällen gehören aber nicht nur diese positiven Eigenschaften beim Altbau dazu, sondern auch ein erhöhtes Kostenaufkommen. Denn ohne umfassende energetische Sanierung geht es meistens nicht. Allerdings lassen sich viele Sanierungsmaßnahmen oftmals problemlos umsetzen.

Energie sparen

Hinsichtlich einer geeigneten und modernen Heizung ist zu prüfen, welche Modelle im Rahmen des verfügbaren Finanzrahmens sind. Gerade wer hier auf eine nachhaltige Lösung setzen möchte, sollte sich vorher gut informieren. So kann eine umweltschonende Wärmepumpe auch für den Altbau eine effiziente Option sein. Bei der Entscheidungsfindung sollte dabei vor allem die eigene Heizlast, der Dämmstandard des Altbaus und das vorhandene Heizsystem berücksichtig werden. Passen hier die Gegebenheiten, steht der ressourcenschonenden Heizung nichts im Wege.  

Genau hinsehen

Doch vorher sollte man das Traumhaus einem genauen fachlichen Check durch einen Architekten unterziehen lassen. Generell gibt dabei schon einmal das Baujahr Aufschluss über Mängel, die es zu beseitigen gilt. So muss man bei Bauten, die von 1900 bis 1950 errichtet wurden, überdurchschnittlich oft mit kalten, klammen Kellern rechnen. In Häusern um 1930/40 dagegen wurden vielfach Holzdecken verbaut, die sehr hellhörig sind. In den 50er und 60er Jahren wiederum waren Baustoffe gang und gäbe, von denen man heute weiß, dass sie die eigene Gesundheit beeinträchtigen können.

Je nach Baujahr der Wunschimmobilie sollte man sich also auf die Schwachstellen konzentrieren, wie zum Beispiel den Keller. Wer diesen jedoch nicht als Wohnraum nutzen möchte, kann durchaus auch mit älteren Kellerräumen leben.

Anders verhält es sich, wenn der Keller zum Wohnraum umfunktioniert werden soll. Dann sind umfangreiche Trockenmaßnahmen erforderlich, die ordentlich ins Geld gehen können. Fünfstellige Summen sind für Dämmungen keine Seltenheit. In einigen Fällen kann man sich allerdings mit einer Wandkonstruktion behelfen, die bereits mit Dämmung ausgestattet ist.

Schwachstellen im Altbau

Ein weiterer neuralgischer Punkt beim Altbau ist das Dach. Vor allem die Dachgauben, die Umgebung des Schornsteins und die Fenster brauchen eine genaue Überprüfung auf Feuchtigkeit. Der Dachstuhl selbst, also die Holzkonstruktion, die das Dach trägt, sollte statisch stabil sein. Das ist umso wichtiger, wenn in Folge der Sanierung auch eine Photovoltaik-Anlage eingebaut wird. Gerade bei diesem Punkt gibt es allerdings so viel zu beachten, dass ein umfassender Ratgeber eine erste Hilfe sein kann.

Bei den Fußböden schließlich täuscht oft der erste Eindruck. Hier muss man abwägen, ob sich ein Aufarbeiten lohnt, oder ob ein neuer Estrich plus neuem Holzboden nicht die günstigere Alternative darstellt.

Auch die Fassade muss geprüft werden

Natürlich sollte man dem Traum-Altbau auch von außen einen genauen Blick schenken. Weist die Fassade Risse oder Löcher auf und hat massive Feuchtigkeitsflecken, ist von einer Schädigung der Bausubstanz auszugehen. In diesen Fällen ist es wirklich besser, sich von seinem Traum zu verabschieden.

Während man Feuchtigkeit, bröckelnden Putz oder undichte Fenster relativ schnell erkennen kann, verhält es sich mit toxischen Baustoffen anders. Hier hilft zunächst das Baujahr des Hauses weiter. Asbest wurde vor allem in den 1960er Jahren bis in die frühen Neunziger genutzt. 1993 wurde der Baustoff dann verboten. Asbest kam besonders häufig bei Dacharbeiten zum Einsatz. Wer ein Haus aus der genannten Zeit kaufen möchte, kann im Zweifelsfall einen Gutachter bestellen, der auf Asbest spezialisiert ist, und der Auskunft darüber gibt, wo dieser Stoff verbaut wurde.