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Hat Corona den Turbogang bei der Digitalisierung der Immobilienbranche eingelegt?

E-Commerce, Telemedizin, FinTechs – die Digitalisierung ist einer der wichtigsten Megatrends des 21. Jahrhunderts und sorgt in vielen Branchen für Transformationsprozesse. Eine Branche, bei der der digitale Wandel jedoch noch nicht in seiner vollen Gänze angekommen zu sein scheint, ist die Immobilienwirtschaft. Obwohl bereits eine ganze Reihe von innovativen PropTechs den Markt mit ihren Ideen beleben, hat sich das Gros der etablierten Immobilienunternehmen und Projektentwickler auf die neuen digitalen Trends in vielen Teilbereichen noch nicht eingelassen. Doch nun könnte die Corona-Krise zu einem wichtigen Treiber des digitalen Wandels werden. Im Rahmen eines Pressegesprächs diskutierten Frank Petersen, Rebekka Ruppel, Nikolas Samios und Matthias Standfest die Frage, ob die COVID-19-Pandemie die Digitalisierung der Branche nachhaltig beschleunigen wird.

Ist Kommunikation der Schlüssel für den digitalen Wandel in der Immobilienbranche?

Ist die Immobilienwirtschaft auf der Welle des Anlagebooms geschwommen? Dass die letzten Jahre für die Branche äußerst profitabel waren, steht wohl außer Frage. Doch haben diese goldenen Zeiten auch dafür gesorgt, dass neue Chancen und Möglichkeiten nur zögerlich angerissen wurden. So wurden neue digitale Lösungen zwar durchaus wahrgenommen, jedoch nicht mit dem nötigen Nachdruck in das tägliche Geschäft etabliert – das Business boomte auch ohne. „Der Immobilienbranche geht es zu gut, es gab schlicht keinen Zwang, sich zu verändern. Die Digitalisierung wurde lange nur als Marketingmaßnahme abgestempelt“, argumentiert Matthias Standfest, CEO und Gründer der Archilyse AG. Diese Phase sei aber spätestens mit dem Beginn der Corona-Pandemie vorbei und auch die alteingesessenen, traditionellen Immobilienunternehmen werden daher ihr Handeln überdenken und anpassen müssen. „Wir sehen einen Trend der Datenintegration, der sich nun noch verstärken wird, da die Traumrenditen nicht mehr zu erzielen sind. Der Wettbewerb wird also in Zukunft noch mehr im Fokus stehen. Die Akteure müssen sich überlegen, wie sie effizienter arbeiten und so mehr Hoheit über das Geschäft bekommen können. Darüber hinaus wächst eine neue Generation an Führungskräften heran, die als Digital Natives mit der Materie vertraut sind und diese mit in die Praxis nehmen“, deutet Nikolas Samios, Managing Partner bei PropTech1 Ventures, die zukünftige Entwicklung innerhalb der Branche, die zu einer verstärkten digitalen Transformation führen dürfte. Auch der Hamburger Projektentwickler evoreal habe als Vertreter der alten Immobilienwirtschaft vom Boom profitiert, jedoch gibt Geschäftsführer Frank Petersen zu bedenken, dass die Renditen fast ausschließlich im Grundstücksbesitz selbst liegen – einem sehr statischen Faktor. Dazwischen gebe aber es aber viele Prozesse, die noch intransparent und ineffizient erfolgen und in denen digitale Lösungen einen Mehrwert bieten könnten. Ein grundlegendes Problem müsse aber unabhängig von der derzeitigen Krise angegangen werden, um die digitale Transformation voranzutreiben: „Die Tech-Branche und die Immobilienwelt reden nicht miteinander, sondern übereinander!“ Erst ein Dialog auf Augenhöhe könne die Entwicklung vorantreiben. „Zu oft wollen uns andere erzählen, wie die Branche funktioniert – aber so geht es nicht“, sagt Petersen.

Aus einer anderen Perspektive sieht Matthias Standfest, der mit Archilyse die Qualität von Architektur und Immobilien digital und objektiv messbar, vergleichbar und für jedermann verständlich machen möchte, diese Rollenverteilung. Man will bewusst mit neuen Ideen und Tools belehren – jedoch sei zwischen Domänen- und Methodenwissen zu unterscheiden. „Natürlich möchten wir die Branche neu erklären, denn Halbwissen über die Digitalisierung führt bei den Entscheidern häufig zu fragwürdigen Annahmen, die ihr eigentliches Geschäftsmodell auf längere Sicht schädigen können“, begründet Standfest. Bevor ein Startup überhaupt auf den Markt komme, müsse es einige grundlegende Hindernisse überstehen und seine Expertise beweisen. „Wenn man aber als Entscheider meint, auch noch heute alles allein, ohne digitale Hilfen, lösen zu können, dann wird man in der Zukunft zwangsläufig auf der Strecke bleiben“.

Die Frage nach dem Kosten-Nutzen-Verhältnis

Auch wenn es noch Redebedarf gibt, hat gerade in der PropTech-Szene in den letzten Jahren eine starke Professionalisierung stattgefunden, sodass eine Integration vieler Lösungen in die alltäglichen Workflows sehr schnell möglich ist. „Man darf aber nicht von jedem digitalen Ansatz erwarten, dass er direkt alle Probleme aus der Welt schaffen kann. So etwas wie ein Allheilmittel gibt es nicht. Gerade PropTechs fokussieren sich auf die Lösung von spezifischen Problemen, die dann bestmöglich in den Gesamtprozess integriert werden müssen“, sagt Rebekka Ruppel, Geschäftsführerin bei pom+ Deutschland.

Grundsätzlich sollte die oftmals eher reaktionäre Haltung der Immobilienbranche nicht als Zeichen gegen eine Digitalisierung verstanden werden. Stattdessen ist eine spezifische und individuelle Betrachtung zielführend. Ein wichtiger Faktor dabei spielt die Kosteneffizienz von Digitalisierungsprozessen. „Natürlich sind wir bereit, in Fortschritt zu investieren. Doch gerade für kleine und mittelständige Projektentwickler wird es schwer, bestimmte Skaleneffekte zu erzielen. Da jede Immobilie ein Unikat darstellt und dementsprechend jedes Mal individuell geplant und gebaut werden muss, sind die Anknüpfungspunkte für gewinnbringende Digitalisierungen so schwierig“, erklärt Petersen. Es gebe nur sehr wenige Unternehmen, die überhaupt den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie – von der Planung bis zur Vermarktung – allein begleiten können, was zwangsläufig zu einer Zersplitterung der Prozesse führt. So sind Gründe für den noch ausbaufähigen Digitalisierungsgrad der Immobilienwirtschaft in den kleinteiligen Strukturen und den unterschiedlichen Interessenslagen innerhalb der Branche zu suchen. Auch in der Kooperation mit externen Akteuren, beispielsweise die öffentliche Hand in der Planungsphase, liegen Optimierungspotenziale, da es hier einer intensiven Abstimmung bedarf.

Die Kosten-Nutzen-Frage steht häufig auch bei dem auf Digitalisierung und Nachhaltigkeit spezialisierten Beratungsunternehmen pom+ bei Kundengesprächen auf der Agenda. Die Einführung einer Technologie sollte aber letztendlich nicht aufgrund der zunächst zu leistenden Ausgaben entschieden werden. „Faktoren wie beispielsweise direkte Zeitersparnisse können auf den ersten Blick nicht erfasst werden, da der Zeitaufwand für bspw. Datenaufbereitung heute so gar nicht dokumentiert wird. Kosteneinsparungen, die mittel- und langfristig durch Startups bzw. neue digitale Lösungen generiert werden, sind so zum Teil schwer nachweisbar, rentieren sich aber bei intelligenter Integration in die Gesamt-IT-Landschaft – insbesondere, wenn eine Skalierung möglich ist. Letztendlich bedeutet Digitalisierung jedoch zuerst einmal Investition und ‚Aufräumarbeiten‘“, erläutert Ruppel. Auch in diesem Fall ist ein offener Dialog wichtig und die Abhängigkeiten von Startups/ PropTechs und Immobilienunternehmen offensichtlich. „Für ein Projekt gesehen mögen die Kosten zwar hoch sein, aber die Erfahrungen und Daten, die aus diesem ersten Schritt gezogen werden können, werden langfristig bleiben“, so Samios, der mit dem Venture-Capital-Fonds von PropTech1 schon in zahlreiche Startups investiert hat und eine positive Entwicklung in der Zusammenarbeit zwischen den Branchen sieht. „Die PropTechs sind in gleicher Weise auf das Feedback der Unternehmen angewiesen wie diese auf das Nutzen der Innovationen. Gemeinsam agile Software und Lösungen zu entwickeln sollte daher das Ziel sein, was aber nur im Dialog möglich ist.“

Corona als Digitalisierungskatalysator

Dass sich Investitionen in die Digitalisierung durchaus lohnen, wurde bereits in der Anfangsphase der COVID-19-Pandemie in Deutschland deutlich. „Der Gesellschaft insgesamt und natürlich auch der Industrie wurde der Spiegel vorgehalten und verdeutlicht, dass die alltägliche Arbeit ohne eine umfassende Digitalisierung nicht möglich ist. In Hinsicht auf die Immobilienbranche wurde sichtbar, dass diejenigen, die bereits mehr in die Digitalisierung investiert haben, sich nun deutlich besser zurechtfinden“, so Samios. Dies zeigte sich nicht zuletzt darin, wie handlungsfähig sich ganze Unternehmen im Home-Office erwiesen. Zwar waren insbesondere im Teilbereich der Projektentwicklung bisher noch keine direkten Auswirkungen zu spüren – die Arbeit auf den Baustellen laufen weiter wie bisher – doch die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Branche sind in ihrer Gänze noch nicht absehbar. „Dennoch ist der Digitalisierungsbedarf bei uns essenziell und die Krise birgt in dieser Hinsicht auch Potenziale. So wird es bei der Fülle von PropTechs zwangsläufig zu einer Marktbereinigung kommen: Geschäftsmodelle, die nur funktionieren, wenn alles boomt, verschwinden und so kommt es zu einer Konzentration auf Themen, die wirklich einer Digitalisierung bedürfen“, sagt Petersen.

Einen wichtigen Einfluss auf die Immobilienbranche in der Post-Corona-Zeit werden dabei neue Regularien haben, die momentan eingeführt werden oder zur Diskussion stehen. Angefangen von einer zentralen Arbeitsstättenverordnung bis hin zu Hygieneregeln werden sich die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Gegebenheiten in Zukunft verändern, an die sich die Unternehmen entsprechend anpassen müssen. „Neue Regulatorik sollte nicht als Einschränkung betrachtet werden, sondern kann auch Anlass zur Entwicklung neuer Geschäftsmodelle oder als Chance für die Umsetzung längst überfälliger Optimierungen (bspw. Nachhaltigkeit) gesehen werden“, erklärt Ruppel. Ähnlich sieht es Matthias Standfest: „Gewinner sind diejenigen, die sich vorab präventiv mit den Regulatorien beschäftigt haben und sich anpassen, und nicht diejenigen, die abwarten.“ Dementsprechend sind viele Entwicklungen nicht Corona-spezifisch, sondern Trends, die schon seit Jahren bekannt sind und nun in der Krise katalytisch verstärkt werden. Wenn sich dieser Effekt nun auch bis in die Post-Corona-Zeit hält und die Immobilienunternehmen sowie PropTechs mehr miteinander auf Augenhöhe kommunizieren, ist der Weg für die digitale Transformation der Branche geebnet.